Steuern beim Verkauf des Maklerbestands: Was vom Kaufpreis wirklich übrig bleibt

Zwei Makler verkaufen im selben Jahr Bestände zum selben Kaufpreis. Der eine behält deutlich mehr als zwei Drittel netto. Der andere spürbar weniger. Der Unterschied lag nicht im Verhandlungsgeschick — sondern darin, dass der eine vor der Vertragsunterschrift mit seinem Steuerberater gesprochen hat und der andere danach.

Die Steuer ist beim Bestandsverkauf der größte einzelne Kostenblock — größer als jede Beraterprovision, größer als jeder Verhandlungsabschlag. Und sie ist zugleich der Bereich mit dem größten Gestaltungsspielraum, wenn man die Weichen rechtzeitig stellt. Dieser Artikel zeigt, welche Stellschrauben es gibt und welche Fragen Sie Ihrem Steuerberater stellen sollten.

Die Grundfrage: Was verkaufen Sie eigentlich?

Bevor über Steuersätze gesprochen werden kann, muss eine Frage geklärt sein, die viele Verkäufer überrascht: Was genau wird verkauft? Die Antwort entscheidet über die gesamte steuerliche Behandlung.

Fall 1: Sie verkaufen als Einzelunternehmer Ihren Betrieb

Der klassische Fall: Sie betreiben Ihr Maklerhaus als Einzelunternehmen (oder Personengesellschaft) und verkaufen den gesamten Betrieb einschließlich Bestand — ein sogenannter Asset Deal. Steuerlich liegt eine Betriebsveräußerung nach § 16 EStG vor. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer, kann aber — dazu gleich mehr — erheblich begünstigt sein.

Fall 2: Sie verkaufen die Anteile an Ihrer GmbH

Gehört der Bestand einer GmbH und verkaufen Sie Ihre Gesellschaftsanteile (Share Deal), greift eine völlig andere Systematik: Bei Anteilen im Privatvermögen ab einer Beteiligung von einem Prozent kommt regelmäßig das Teileinkünfteverfahren zur Anwendung — 40 Prozent des Veräußerungsgewinns bleiben steuerfrei, 60 Prozent unterliegen Ihrem persönlichen Steuersatz.

Fall 3: Ihre GmbH verkauft den Bestand

Die häufig übersehene Variante: Nicht Sie verkaufen, sondern Ihre GmbH verkauft den Bestand (Asset Deal auf Gesellschaftsebene). Dann versteuert zunächst die GmbH den Gewinn mit Körperschaft- und Gewerbesteuer — und wenn Sie das Geld anschließend ausschütten, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer an. Diese doppelte Ebene kann die Gesamtbelastung deutlich erhöhen und ist einer der Gründe, warum die Strukturfrage vor Verhandlungsbeginn geklärt sein sollte.

Welche Struktur für Sie günstiger ist, hängt von Rechtsform, Käuferinteressen und Ihrer Gesamtsituation ab — der Käufer hat übrigens oft gegenläufige Interessen (er kann beim Asset Deal den Kaufpreis abschreiben, beim Share Deal in der Regel nicht). Das ist Verhandlungsmasse, die Sie kennen sollten.

Wie der steuerpflichtige Gewinn ermittelt wird

Der Veräußerungsgewinn ist — vereinfacht — der Kaufpreis abzüglich der Veräußerungskosten und abzüglich des Buchwerts des verkauften Betriebsvermögens. Beim Maklerbestand kommt eine Besonderheit zum Tragen: Ein über Jahrzehnte selbst aufgebauter Bestand steht mit keinem nennenswerten Buchwert in Ihrer Bilanz. Die Folge: Nahezu der gesamte Kaufpreis ist steuerpflichtiger Gewinn.

Wer für seinen Bestand 400.000 Euro erhält, versteuert also nicht eine Differenz, sondern — abzüglich Verkaufsnebenkosten — praktisch die volle Summe. Ohne Begünstigungen käme darauf der reguläre progressive Einkommensteuertarif zur Anwendung, in der Spitze zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Genau hier setzen die gesetzlichen Vergünstigungen an.

Die zwei großen Vergünstigungen ab 55

Der Gesetzgeber begünstigt die alters- oder gesundheitsbedingte Betriebsaufgabe gezielt. Wer das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist, kann bei einer Betriebsveräußerung nach § 16 EStG zwei Instrumente nutzen — beide nur einmal im Leben und nur auf Antrag:

1. Der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG

Bis zu 45.000 Euro des Veräußerungsgewinns bleiben steuerfrei. Aber: Der Freibetrag schmilzt ab, soweit der Gewinn 136.000 Euro übersteigt — bei Gewinnen ab 181.000 Euro ist er vollständig aufgebraucht. Für kleinere Bestände ist er ein spürbarer Vorteil, bei größeren Transaktionen läuft er ins Leere.

2. Der ermäßigte Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG

Das gewichtigere Instrument: Auf Antrag wird der Veräußerungsgewinn (bis zu 5 Millionen Euro) nur mit 56 Prozent des durchschnittlichen Steuersatzes besteuert, mindestens jedoch mit 14 Prozent. Zur Einordnung als vereinfachte Illustration: Läge Ihr durchschnittlicher Steuersatz bei 42 Prozent, ergäben sich rund 24 Prozent auf den Veräußerungsgewinn — ein Unterschied, der bei sechsstelligen Kaufpreisen schnell mehrere zehntausend Euro ausmacht.

Da beide Vergünstigungen nur einmal im Leben gewährt werden, gehört zu jeder Planung die Frage: Ist dies wirklich der richtige Vorgang, um sie zu „verbrauchen“? Wer etwa zwei Betriebe besitzt oder später eine weitere Veräußerung erwartet, sollte die Reihenfolge mit dem Steuerberater durchdenken.

Die Fünftelregelung: Alternative ohne Altersgrenze

Wer die 55 noch nicht erreicht hat, ist nicht schutzlos: Die Fünftelregelung nach § 34 Abs. 1 EStG mildert die Progression, indem der Gewinn rechnerisch auf fünf Jahre verteilt wird. Ihre Wirkung ist allerdings begrenzt — sie entfaltet vor allem dann Vorteile, wenn Ihr übriges Einkommen im Verkaufsjahr niedrig ist. Bei hohem laufendem Einkommen verpufft der Effekt weitgehend. Fünftelregelung und ermäßigter Steuersatz schließen sich für denselben Gewinn aus; es gilt, die günstigere Variante zu wählen — eine Rechenaufgabe für den Steuerberater.

Gewerbesteuer und Umsatzsteuer: Zwei gute Nachrichten

Zwei häufige Sorgen lassen sich für den Standardfall entschärfen:

• Gewerbesteuer: Der Gewinn aus der Veräußerung des ganzen Betriebs durch eine natürliche Person unterliegt grundsätzlich nicht der Gewerbesteuer. Anders kann es aussehen, wenn Kapitalgesellschaften beteiligt sind oder nur Teile veräußert werden.
• Umsatzsteuer: Wird der Betrieb im Ganzen an einen anderen Unternehmer veräußert, liegt regelmäßig eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (§ 1 Abs. 1a UStG) — es fällt keine Umsatzsteuer an. Vorsicht jedoch bei Teilverkäufen einzelner Bestandssegmente: Ob ein „in der Gliederung des Unternehmens gesondert geführter Betrieb“ vorliegt, ist Einzelfallprüfung.

Maklerrente und Ratenzahlung: Verteilte Zahlung, verteilte Steuer?

Modelle wie die Maklerrente — laufende Zahlungen statt Einmalkaufpreis — haben auch eine steuerliche Dimension. Bei einer Veräußerung gegen wiederkehrende Bezüge besteht in bestimmten Konstellationen ein Wahlrecht: Sofortbesteuerung des Barwerts (mit Zugang zu den § 34-Vergünstigungen) oder nachgelagerte Zuflussbesteuerung der laufenden Zahlungen.

Die Zuflussbesteuerung klingt attraktiv, weil sie die Steuerlast über Jahre streckt und die Progression senken kann. Sie hat aber zwei Kehrseiten: Die einmaligen Vergünstigungen (Freibetrag, ermäßigter Steuersatz) gehen für diesen Vorgang regelmäßig verloren, und Sie tragen über die gesamte Laufzeit das Ausfallrisiko des Käufers. Ob Einmalzahlung, Raten oder Rente — die Zahlungsstruktur sollte nie allein nach steuerlichen, aber auch nie ohne steuerliche Gesichtspunkte entschieden werden.

Timing: Die unterschätzte Stellschraube

Zum Schluss der Hebel, der nichts kostet: der Zeitpunkt. Drei Beispiele, welche Fragen sich vor der Unterschrift lohnen:

• Verkaufsjahr: Fällt der Veräußerungsgewinn in ein Jahr mit hohem oder niedrigem laufendem Einkommen? Ein Verkauf zum Jahreswechsel kann den Durchschnittssteuersatz — und damit auch den ermäßigten Satz nach § 34 Abs. 3 — spürbar beeinflussen.
• Geburtstag: Wer kurz vor dem 55. Geburtstag steht, sollte prüfen (lassen), ob sich das Zuwarten weniger Monate lohnt — der Unterschied kann fünfstellig sein. Maßgeblich ist die Vollendung des 55. Lebensjahres im Zeitpunkt der Veräußerung.
• Reihenfolge: Stehen weitere Einkünfte, Abfindungen oder Veräußerungen an, die sich mit dem Bestandsverkauf ballen? Zusammenballung treibt die Progression.

Die goldene Regel aus über 40 begleiteten Übergaben: Der Steuerberater gehört an den Tisch, bevor die Absichtserklärung unterschrieben ist. Danach ist der Gestaltungsspielraum weitgehend verbraucht — Struktur, Zahlungsmodus und Zeitpunkt stehen dann faktisch fest.

Häufige Fragen zur Steuer beim Bestandsverkauf

Wie viel Steuern zahle ich beim Verkauf meines Maklerbestands?

Das hängt von Rechtsform, Alter, übrigem Einkommen und Gestaltung ab. Beim Einzelunternehmen ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig; ab 55 können Freibetrag und ermäßigter Steuersatz die Belastung erheblich senken. Eine verbindliche Zahl kann nur Ihr Steuerberater berechnen.

Welchen Steuervorteil habe ich ab 55?

Einmal im Leben: bis zu 45.000 € Freibetrag (§ 16 Abs. 4 EStG, abschmelzend) und den ermäßigten Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG — 56 % des durchschnittlichen Steuersatzes, mindestens 14 %, für Gewinne bis 5 Mio. €. Beides gilt auch bei dauernder Berufsunfähigkeit und muss beantragt werden.

Asset Deal oder Share Deal — was ist steuerlich besser?

Pauschal nicht zu beantworten: Beim Share Deal von GmbH-Anteilen bleiben über das Teileinkünfteverfahren 40 % steuerfrei, beim Asset Deal winken die § 34-Vergünstigungen — und der Käufer hat oft gegenläufige Interessen. Die Strukturfrage gehört an den Anfang des Prozesses, gemeinsam mit dem Steuerberater.

Fällt Umsatzsteuer an?

Beim Verkauf des ganzen Betriebs an einen Unternehmer regelmäßig nicht — es liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (§ 1 Abs. 1a UStG). Bei Teilverkäufen einzelner Segmente ist die Einordnung im Einzelfall zu prüfen.

Wie wird die Maklerrente besteuert?

Bei wiederkehrenden Bezügen besteht in bestimmten Konstellationen ein Wahlrecht zwischen Sofortbesteuerung des Barwerts und Zuflussbesteuerung der laufenden Zahlungen. Letztere streckt die Steuer, kostet aber regelmäßig die § 34-Vergünstigungen — und Sie tragen das Ausfallrisiko des Käufers.

Wann sollte der Steuerberater eingebunden werden?

Vor der ersten Unterschrift, idealerweise vor der Absichtserklärung (LOI). Struktur, Zahlungsmodus und Zeitpunkt — die drei größten Steuerhebel — lassen sich danach kaum noch ändern.